小規模宅地特例は節税効果抜群だが、遺産トラブルを招くリスクもある

相続対策で「節税」よりも大切なこと 不動産の税金

マジメに不動産

真地 リョウ太  Twitter
1989年生まれ。2012年から不動産会社で売買実務を担当。不動産相続対策の案件も実績あり。本サイトでは業務経験から得たスキルをみなさんに発信できればと思っています。宅地建物取引士・行政書士試験合格・FP2級。好きな食べ物は梨。

 

実家などの不動産は評価が高くないので相続税にさほど影響しないと聞きました。それなら特に対策をとる必要はないんですか?

たしかに実家などの居住用資産には小規模宅地の特例が適用されますので、相続税の心配はあまりしていないという人は多いと思います。
しかしいざ相続が発生したとき、受け継いだ実家をどのように分割するかという内部の問題が発生してしまうことを避けなければなりません。

 

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この記事のポイント
・小規模宅地の特例の概要がわかる
・税制面以外のところで注意するべき点がわかる

 

 

 

相続税評価の基礎基礎知識

相続税の基礎知識(土地の相続)

不動産を所有している人なら、最終的にどのようにして子供の代に承継するかという悩みに直面することがあると思います。

ご存じの通り不動産の評価が高いほど課税額も大きくなるので、相続税対策を考える上では「資産評価をいかにして抑えるか」というのが大切なポイントとなります。

まずは不動産に対する評価の考え方について解説したいと思います。

 

 

不動産を所有することによる相続対策

土地の相続税評価は安い?

不動産の相続税を算出するとき、課税標準額は実際の市場取引価格よりも安く評価されるという大原則があります。

具体的には取引価格の70~80%前後で評価されるケースが多いです。

たとえば時価1億円の価値がある土地を相続する場合、税額を算出する上ではその土地の評価額は7,000~8,000万円となります。現金を相続するよりも土地を相続する方が税額が安くなるということです。

このことから、不動産資産を保有している時点で節税効果が発生しているといえます。

評価額が下がる=損しているとイメージされる方もいますが、その土地はいつでも1億円で売却できるので実質は「1億円の資産を持っている」という点では現金も不動産も変わらないわけです。

ただし不動産は価値が暴落することもあるので、相続対策で不動産を購入するときはなるべく価格が下がりにくい物件を選定するというのも大切なポイントです

 

 

小規模宅地の特例(居住用資産)

実家の相続税は安い→小規模宅地

相続する不動産が「被相続人の居住の用に供されている330㎡以下の宅地」に該当する場合、更に80%の評価軽減が受けられるのが小規模宅地の特例です。

仮に評価額1億円の土地に特例が適用されれば課税標準額は2,000万円まで軽減されるので、かなりメリットの大きい制度だと言えます。

この特例は実家資産(マイホーム)の相続を想定した制度です。

一般的な規模の実家不動産については、さほど相続対策を行わなくても税額に大きな影響がないということは基礎知識の一つとして覚えておきましょう。

 

 

小規模宅地の特例(事業用資産)

家業の不動産の相続税は安い?

被相続人が特定の事業のために使っていた不動産も一定の要件を満たせば小規模宅地の特例を受けることができます。

これは家業の承継がスムーズに行われることを想定して作られたルールです。

事業用資産の小規模宅地特例には下記のように要件が細かく設定されていますので、該当する不動産を相続する予定がある場合はよく確認してようにしましょう。

貸付事業以外 特定事業用宅地等に該当する宅地等 400㎡ 80%減額
貸付事業 一定の法人に貸し付けられ、その法人の事業用の土地 特定同族会社事業用宅地等に該当する宅地等 400㎡ 80%減額
貸付事業用宅地等に該当する宅地等 200㎡ 50%減額
一定の法人に貸し付けられ、その法人の貸付事業用の土地 貸付事業用宅地等に該当する宅地等 200㎡ 50%減額
被相続人の貸付事業用の宅地 貸付事業用宅地等に該当する宅地等 200㎡ 50%減額

参照:国税庁 相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例(小規模宅地等の特例)

上の表以外にも多数要件があり、たとえば被相続人(親)の事業を引き継ぐ場合などに限られるケースもありますので、詳細を知りたい人は相続に強い税理士にあらかじめ相談しておくことをお勧めします。

 

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小規模宅地の特例を使う上でもっとも気を付けるべきこと

小規模宅地の特例を使えば税制上大きな恩恵を受けられるということは分かりました。

しかし、適用要件を見て分かるように、特例を受けるためには実家や特定事業というように一定の用途に供するものである必要があります。

このような不動産は相続人間で分割がしづらいので、「遺産争い」に繋がりやすい傾向があります。

 

 

「小規模宅地」適用の土地は分割がしづらい

不動産の相続は揉めやすい?

原則として相続した不動産は相続人同士の共有となります。

しかし「実家の土地・建物」「事業に供するための不動産」といった不動産は、共有者同士で分割がしづらいというデメリットがあります。

たとえば兄弟3人で実家の土地と建物を継ぐとなったとき

長男が継いで将来の孫に託すべきだ!

長男が単独で継ぐなら僕らの本来の持分を現金で買い取ってよ!

それなら実家を売却して3人で現金を分けようよ!

このように意見がバラバラになってしまうと、結論を導き出すのは至難の業です。

これまでは仲が良かった家族もいざ分割協議が始まれば意見のすれ違いでギクシャクした空気が生じてしまい、家族関係が悪化してしまうというのは珍しい話ではありません。

そうならないためにも、被相続人である親から子供たちへ相続後の道標を示しておく必要があると言えます。

 

 

遺言書の作成がもっとも有効な手段

相続トラブル回避策でもっとも有効なのは遺言書

家族間の揉め事をできるだけなくすためには、被相続人が財産の分割方法を遺言書で指定しておくというのが有効な手段です。

相続資産が不動産であれば、「誰にどの不動産を相続する」というように相続先を個別に指定することも可能です。

もっとも、誰か一人に偏った遺言をしてしまうと取り分が少ない相続人から反論が出てくる可能性がありますので、そうならないように、たとえば「不動産を継がない人には現金を多めに相続させる」など全体のバランスを考えることも重要です。

 

 

「資産の法人化」も選択肢の一つ

相続争いを防ぐために不動産を法人化する

相続後の揉め事をなくすために、不動産資産を法人化するという選択肢もあります。

方法としてはまず株式会社を設立し、相続予定の不動産を全て株式会社に所有させます。

株式会社の株を相続資産とすることで、相続が発生しても不動産自体の名義は動かずに持ち株の配分だけで財産を分割することができるようになります。

この場合はその株価が相続税の評価額となりますが、設立するための諸経費やランニングコストなども考えたうえで、金銭的にメリットがあるかを検討する必要があります。

 

 

 

一番大切なのはお互いの意思確認

相続財産としての不動産は、「売却してもいい不動産」と「そのまま使ってほしい不動産」の2つに分けられると思います。

ところが被相続人の意思を尊重して用途を承継する相続人もいれば、よくわからないから売却したいと考える相続人もいます。

実家や事業用財産などのように承継したい不動産であればなおさら、相続発生後の家族の意向を確認しておかなければ意図しない方向に転じてしまうこともあります。

不動産の相続に関しては相続人の特有の事情を汲み取ることも大切です。

相続対策を考える上では、遺産争いにならない形をまず考え、そのうえで節税対策を講じるという意識が必要なのかもしれません。

 

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