15階建てマンションの注意点 ~デメリットについて解説します

資産価値

 

 

 

 

 

15階建てマンションは避けた方が良いと聞いたのですが、どういうことでしょうか。

分譲マンションには14階建て~15階建ての企画が多く、その背景には建築基準法や消防法などの法令が絡んでいます。
「15階建てマンションは資産価値が低い」と言われることがありますが、たしかに14階建てに比べるとデメリットとなる要素があります。
本記事では、15階建てマンション建物の特徴について詳しく説明していきたいと思います。

 

 

 

なぜ分譲マンションには14階建てと15階建てが多いのか

中高層の分譲マンションには14階建てと15階建ての企画が多いですが、これには建築基準法や消防法などの制限が関係しています。

 

マンションの建物の高さは45mに収めるのが最もコスパが良い

マンションやビルのような高い建物を建築するとき、建築基準法消防法という法律から様々な制限がかけれます。
この規制は建物が高ければ高いほど厳しくなっていくようにできており、31m→45m→60m→100mという順番で求められる基準がだんだん難しくなっていくようになっています。

特に45mを超えると建物の構造計算が複雑になったり、消防に必要な設備の導入などが増えたりするので、1住戸あたりにかかる建築コストが高くなってしまうというデメリットがあるのです。

そのため、マンションデベロッパーが建物を企画するときは45mの高さに収まる企画が最もコストパフォーマンスが良いとされており、多くの事業主がこの45mに収まるプランを採用しています。

 

 

45mの高さに収まる建物階数は、必然的に「14階」or「15階」となる

45mピッタリの建物の高さに層を重ねていくと、収まる階数は必然的に14階~15階ということになります。

マンションの階数 45mの建物高さに収めたときの平均階高
14階建て 平均3.21m
15階建て 平均3.00m

2つの企画を比較すると、当然ですが15階建てのマンションの方が1階層あたりの階高が低くなってしまいます。
15階建ての方が14階建てに比べると平均階高が約20㎝ほど縮まっており、住戸プランにも大きく影響します。
階高が低くなることのデメリットについては後ほど細かく説明します。

 

マンションデベロッパーはなるべく戸数を多くしたい

マンションデベロッパー(事業主)としては、販売戸数が多ければ多いほど事業収支に余裕が出るという内部事情があります。
戸数を多くすることで1住戸あたりにかかるコストが削減できるので、利益率が高くなるのです。
そのため同じ45mの高さなら15階建てにして住戸数を少しでも増やしたいというのが多くのデベロッパーが考える本音なのではないでしょうか。

戸数を増やすことで事業主の利益率が高くなる分、販売価格を安くなったり、サービスの向上につながるというメリットも考えられますが、一般的には14階建てマンションは「クオリティ・住み心地重視」、反対に15階建てマンションは「価格・利益重視」という印象があります。

 

 

15階建てはやめるべき?デメリットについて

実際、15階建てで平均階高が低くなることでどのようなデメリットがあるのでしょうか。
階高が低い15階建てマンションの特徴について考えてみましょう。

 

天井高が低くなる

階高が低くなることによる一番のデメリットとしてまず天井高(室内高さ)が低くなることがあげられます。
14階建てのマンションに比べると室内の高さは5~6㎝くらいは低くなっていることが多いです。
天井高が数㎝低くなると室内の圧迫感は強まり、実際の面積よりも狭い印象を与えてしまいます。

天井高 印象
2.1m~(建築基準法の最低ライン) 天井が低いのが目に見えて分かる
2.2~2.3m 多少の圧迫感がある
2.4m~ 平均的なマンションの天井高
2.5m~ 開放感があり、部屋を広く見せる効果あり

※天井の高さを確保するために天井や床を二重構造ではなく直張りにするという方法が用いられますが、それもそれで問題があります。

 

天井高を確保するために床・天井が直貼り工法となってしまう

限られた階高の中で室内天井の高さを確保するためには、床や天井の二重構造を諦めなくてはならないというデメリットがあります。

通常のマンションは床・天井を二重構造(床下が空洞になっている状態)としていることが多いです。
二重構造にすることによって上下階に対する遮音性・防音性が高くなりますし、排水管などの設備を空洞の中に配置することができるというメリットがあります。

しかし、直床や直天井としてしまうと、仕上げ材とコンクリートスラブの間に空洞がなく、密着している状態になってしまいます。
空洞がない状態だと、排水管などの設置場所を確保するために室内にパイプスペース用の梁を設けなければならなかったり、遮音性が低くなってしまうというデメリットがあります

直床では、遮音性を保つために床のフローリング材とコンクリートスラブの間にクッション材を挟むという対策が一般的にとられていますが、「歩くとフカフカする」と違和感を覚える人が多く評判は良くありません。

 

間取り変更のリフォームがしにくい場合がある

排水管などの設備が床下ではなく室内に出ている状態だと、リフォームが非常にしづらいというデメリットもあります。
特にキッチンや洗面台などの水回り設備の移動についてはかなり大掛かりになるので、配管の状況によってはリフォームを諦めなければならないこともあります。

 

15階建てマンションのデメリット
・室内の天井高が低くなる
・天井や床が直貼りとなり、遮音性が低いおそれがある
・直床工法でクッション材が入っている場合、床の感触に違和感があることがある
・天井や床の裏に配管が通せないので、リフォームがしにくいおそれがある

 

 

15階建てマンションの購入を考える

ここまで15階建てマンションのデメリットについて説明しましたが、全ての人にマッチしていないわけではないと思います。
そもそも15階建てマンションは比較的価格が安いという魅力もあるので、人によってはメリットが上回るということもあるはずです。
15階建てマンションが合っているケースについて考えてみましょう。

 

将来的に大きなリフォームをする予定がない

15階建てマンションでも、壁紙やフローリング・建具などの小規模な内装リフォームは問題なく行うことができます。

工事が難しいと言われているのはユニットバス・トイレ・キッチンなどの住宅設備の移動を伴うようなものです。
このような大きめのリフォームを将来的に実施する予定がない人にとってはリフォームの難しさが問題となることは少ないのではないでしょうか。

 

天井高の低さが気にならない

天井高は数㎝の差で解放感の印象が全く異なると言われていますが、実際生活する上で支障となることはほとんどありません。賃貸住宅では2.2~2.3mの天井高の物件も珍しくないので、天井が低くてもそこまで抵抗を感じないという人もいると思います。

 

投資目的で購入するとき

投資物件としての購入であれば価格が安いに越したことはありません。
通常、天井の低さやリフォームのしにくさが家賃に影響することはありませんし、間取りや設備は一般的なマンションのグレードと変わりはないので、むしろ投資物件として優れているケースは多いです。

 

 

マンションを検討するときのチェック項目

本記事で紹介した15階建てマンションのデメリットは、45m制限の中に15階層を納めたときのものです。建物自体が45mを超えている場合、今回あげた問題は起こりません。
15階建てのマンションの購入を検討する場合は、立面図や断面図から階高等を確認するようにしましょう。

確認項目
☑階高は十分確保できているか(理想は3.0m以上)
☑ゆとりのある天井高になっているか(理想は2.4m以上)
☑天井と床(特に床が重要)は二重構造になっているのか
今回は特に階高に注意するべきケースとして15階建てマンションを紹介しましたが、それ以外のマンションでも何らかの理由で階高が低くなっていることがあります。上のチェック項目は15階建てマンション以外のマンションでも確認しておきたいポイントの一つです。
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