売買仲介を依頼するなら売主手数料無料の会社がいい?→注意点あり

不動産取引

 

 

 

 

 

最近、「売主の仲介手数料は無料」という不動産仲介業者の広告を見かけるようになりました。
不動産売買の仲介手数料は高いので、無料でやってくれるなら売主にとっては至れり尽くせりだと思うのですが…。何かデメリットはあるのでしょうか?

不動産仲介手数料は高額になることが多いので、無料になると言われるととてもお得に感じますよね。すぐ売れるような優良物件なら、仲介手数料無料の会社を選ぶのはいいと思います。
しかし場合によっては、売主手数料無料のキャンペーンは売主にとってデメリットになるケースがあるので注意しておきたいところです
本記事では売主仲介手数料の裏側を徹底的に解説します。

 

 

不動産取引の仲介手数料についておさらい

家賃収入が大きい

■不動産仲介業者へ支払う手数料(上限)

売買価格(消費税別) 仲介手数料(上限額)
200万円以下 物件価格×5%(+消費税)
200万円超~400万円以下 物件価格×4%+2万円(+消費税)
400万円超 物件価格×3%+6万円(+消費税)

上記の表にもとづくと、仮に5,000万円の物件の売買を依頼するとなると当事者が仲介業者に支払う手数料は約171万円となります。
この計算式はあくまで上限額となっているので、当事者の取り決めがあればそれ以下にしてもいいですし、極端な話、0%(仲介手数料無料)としても法律的にはまったく問題ありません。

 

仲介業者には「元付」と「客付」がいる?

売主から売却不動産を預かる仲介業者のことを、元付業者といいます。元付業者は、預かった物件を広告に出したり、他の不動産業者へ情報を流すことで購入者を探すこととなります。

一方で、売り物件として公開された対象不動産の購入者を探し出す業者のことを客付業者といいます。

不動産仲介という業界は、元付業者と客付業者のネットワークで成り立っています

 

仲介手数料は、元付業者と客付業者がそれぞれ受け取る(片手報酬)

不動産仲介業務に元付業者と客付業者の2社が関与するとき、元付会社は売主から、客付会社は買主からそれぞれ仲介手数料を受け取ることになります

たとえば取引価格が5,000万円であった場合は、元付業者は売主から約171万円を客付業者は買主から約171万円を受け取ります。

このように不動産仲介業務を2社で提携して行ったときの報酬の受け取り方を、不動産業者の専門用語で「片手報酬」と言います。(それぞれが片手ずつ収入を得ている状況)

一方で、1つの会社が元付も客付も両方行っているというパターンもあります。
1つの会社が元付と客付の業務をおこない、両者から仲介手数料を受け取ることを業界用語で「両手報酬」と言います。

 

なぜ、売主の仲介手数料無料の業者が成立するのか

なぜ仲介手数料無料の仲介が成立するのでしょうか。
仲介業者は、上記のように元付と客付の両方を自社で行うことで、売主・買主の両者から仲介手数料を受け取ることができます
つまり売主の手数料をゼロとしても、買主側から手数料をもらえばビジネスとして成立するのです

不動産仲介業者が「売主手数料無料」というキャンペーンを行っているのは、自社の売り物件(売主)を集客するため。

 

 

 

売主仲介手数料無料のデメリットは?

売主の仲介手数料が無料になれば、仲介業者は多くの集客につながりますし、売主は経費を抑えることができますので、WIN-WINの関係なのでは?と考える人もいると思います。
しかし不動産仲介という業界の事情を考えると、売主にとっては必ずしもいいことばかりではないかもしれません。
仲介手数料が無料になることのデメリットについて考えてみましょう。

「売主仲介手数料無料」は物件を囲い込まれるおそれがある!!


仲介業者としては、売主仲介手数料無料で物件を預かると、購入者からしか仲介手数料を受け取ることができなくなります。
そうなると、他の客付業者がどんなに良い条件の買付を紹介してこようとも断らざるを得なくなってしまうのです
前述したように、不動産仲介業はネットワークで成り立っているので、他の会社からの優良顧客の紹介の道が途絶えてしまうと、物件が売れるのが遅くなってしまったり、良い値段で売れなくなってしまうということがあります。
不動産会社が一社だけで物件情報を独占してしまう状況のことを「物件の囲い込み」といいます。物件の囲い込み行為は売主にとってデメリットしかなく、業界内でもタブー視されています。

売主手数料無料を謳う仲介業者に売却を依頼するときは、「物件情報がその仲介業者に独占されてしまいかねない」というデメリットをしっかり理解しておかなければなりません。

「売主仲介手数料無料」のデメリット
①物件情報がその会社に独占されてしまうおそれがある
②売れるのが遅くなってしまう可能性が高くなる
③「高く買いたい」という優良顧客とマッチングしにくくなる

 

 

 

 

「仲介手数料無料」の会社に依頼しても問題ないケース


売主仲介手数料無料の場合、物件が囲い込まれるおそれがあるというデメリットを紹介しましたが、場合によってはメリットの方が上回る場合もあります。
どんなケースであれば活用の余地があるのか、考えてみましょう。

 

売りたい不動産が優良物件だったとき


まず考えられるケースが「需要の高い優良物件」を売却する場合です。
情報公開すればすぐ買い手がつくような希少性の高い物件であれば、売れるのに時間がかかってしまったり、価格が著しく低くなってしまったりする心配がありません。
売却の難易度が低い物件であれば、元付会社が単体で動いても売れ残るという状況に陥るリスクはなくなります。
なおかつ仲介手数料が無料になるのであれば、売主にとってはメリットの方が大きいと言えます。

売れやすい物件の特徴
・需要の高いエリアに属している
・希少性が高い物件である
・一般購入者でも手の届きやすい価格帯

その会社が抜群の販売力を持っているとき

土地の固定資産税を安くする方法仲介手数料無料のキャンペーンを扱っている仲介業者が客付会社の力を借りなくても独自で好条件で物件を売り切ることができるような強い販売スキルを持った会社である場合も、依頼するメリットは大きいと思います。
しかし、どれくらいの販売力を持っているのかというのを見分けるのは難しいという面もあります。
大切な物件を預けるわけですので、業者選びは慎重に行うようにしましょう。

信頼できる会社の探し方
・口コミから情報収集する
・会社のホームページで持ち物件数や実績を調べる
・実際に複数の会社に相談し、実力を見極める

仲介手数料無料でも他社の客付OKの場合がある

リフォーム工事などの事業をメインで行っている業者が、工事受注を受けるためにサブ事業として不動産仲介業を行っているようなケースもあります。
このような会社が売主手数料無料とするのは本業の集客が目的ですので、販売行為は別の客付会社に委託していることが多いようです。
リフォームしてから売却する予定がある売主にとっては、本来必要な仲介手数料にかかる費用をリフォーム代に回すことができるので、メリットはあると思います。

 

 

【まとめ】「仲介手数料」は不動産会社の責任の重さに対する対価

仲介手数料が数百万円~と高額になってしまうのは、それだけ不動産会社の責任が重いということを意味しています。
不動産売買契約は一歩誤ると大きな法的紛争に繋がりかねない取引です。そうならないように仲介業者が入念に物件調査をしたり、当事者の調整役になることでスムーズに取引が行われています。
また、希望通りの条件で不動産が売却できるかどうかも、仲介業者の手腕に関わっています。
あらゆるリスクや責任の重さが仲介手数料という金額に反映しているといっても過言はありません。仲介手数料は
大切な物件を預ける必要経費ということを大前提に考えましょう。
それらを踏まえた上で、仲介手数料無料の業者に物件を依頼するメリットがあるかどうか検討してみてください。

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