公租公課の分担の「起算日」とは?1月1日と4月1日の差額に注意

公租公課の分担の「起算日」とは?1月1日と4月1日の差額に注意 不動産取引

不動産売買契約の「公租公課の分担の起算日」とはなんでしょうか。

 

「公租公課」は、国や行政に支払わなければならない負担金の総称です。
不動産売買契約においては、主に固定資産税都市計画税のことを言います。

契約書における「分担の起算日」というのは、売買があった年度の公租公課を売主と買主が分担して支払う際、何月何日を起算として負担割合を計算するのかということを取り決めることをいいます。

 

 

 

 

公租公課とは

「公租公課」は、国や行政に支払う負担金の総称ということは冒頭で説明したとおりです。
「公租」は所得税や市民税などのような税金のことを指し、「公課」は社会保険料などのような行政サービスに対しての料金のことを指したことばです。

不動産取引においては、主に固定資産税・都市計画税などの税金のことを指して用いられます。

 

 

公租公課の分担

不動産にかかる固定資産税や都市計画税は、原則として1月1日時点の所有者が、4月1日~3月31日までの1年分を納税しなければなりません。
年度内で所有者が変わったとしても、税法上は納税者が変わるということはありません。

ところが、1月1日時点で所有者であった売主が、引渡後の期間の税を負担しなければならないというのは不公平と言えます。

そのため不動産取引の慣行においては、引渡があった年度の固定資産税について、「売主が所有していた期間」と「買主が所有する期間」の割合に応じて双方で分担して負担するということが一般的に行われています。それが公租公課の分担です。

たとえば令和2年に売買が発生し、当該年度内の売主の所有期間が6ヶ月間、残りの期間(買主が所有する期間)が同じく6ヶ月だとします。
令和2年度の公租公課が10万円であれば、売主・買主双方が5万円ずつを負担するという考え方です。

 

 

起算日とは

固定資産税の分担額を算出するとき、1年間のスタートを何月何日からにするのかということが問題になります。

考え方としては次の2通りがあります。
①公租公課は原則として1月1日時点での所有者が負担するものなので、1月1日~12月31日までを1年分として双方で分担する
②公租公課が発生するのは4月1日からなので、4月1日~翌3月31日までを1年分として双方で分担する

取引実務においては、上記①と②のどちらも用いられています。
このときに1年間のスタートとする期日を、公租公課の「起算日」といいます。

売買契約を締結するときは、あらかじめ当事者双方で起算日を1月1日にするのか、もしくは4月1日にするのかということを決めておかなければなりません。

負担割合の計算をするときは、「起算日~物件引渡日」を売主が、「物件引渡日~残日数」を買主が負担するということになります。

 

 

 

所有日数の計算方法

それでは、実際に公租公課の分担の計算をしてみましょう。

売買契約のあった物件の固定資産税・都市計画税の額は、次のもので統一して計算します。
令和2年度:146,000円(日額換算400円)
令和3年度:182,500円(日額換算500円)

 

引渡日が令和3年5月1日のケース

■基準日が1月1日
売主の所有期間:令和3年1月1日~令和3年4月30日=120日
買主の所有期間:令和3年5月1日~令和3年12月31日=245日

売主の負担額=120日×500円=60,000円
買主の負担額=245日×500円=122,500円

 

■基準日が4月1日
売主の所有期間:令和3年4月1日~令和3年4月30日=30日
買主の所有期間:令和3年5月1日~令和4年3月31日=335日

売主の負担額=30日×500円=15,000円
買主の負担額=335日×500円=167,500円

 

 

引渡日が令和3年2月1日のケース

■基準日が1月1日
売主の所有期間:令和3年1月1日~令和3年1月31日=31日
買主の所有期間:令和3年2月1日~令和3年12月31日=334日

売主の負担額=31日×500円=15,500円
買主の負担額=334日×500円=167,000円

 

■基準日が4月1日
売主の所有期間:令和2年4月1日~令和3年1月31日=306日
買主の所有期間:令和3年2月1日~令和3年3月31日=59日

売主の負担額=306日×400円=122,400円
買主の負担額=59日×400円=23,600円

※起算日が去年の4月1日になる場合は、前年度の公租公課の額を分担するという点に注意です。

 

 

 

同じ引渡日でも起算日をいつにするかで税額が大きく変わる

実際に計算してみると分かりますが、同じ引渡日でも何月何日を年度のスタートとするかによって双方の負担する金額が大きく差が出るということが分かると思います。もしも起算日を当事者で自由に決められるとなると、逆にどちらを起算日とするかというトラブルのもとになってしまうおそれがあります。

公租公課分担の起算日は、取引の慣行に沿って決めるのがベターです。
もっとも分かりやすいのが地域による差です。一般的には、関東圏では1月1日を起算日とし、関西圏では4月1日を起算日とするケースが多いそうです。
起算日をどう定めるかは、不動産業者からアドバイスを受けるようにしましょう。

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