[自動計算フォームあり]不動産売却にかかる諸経費と支払時期について

不動産売却時の諸経費まとめ 不動産取引

 

 

 

 

 

不動産を売却するときにはどれくらいの経費がかかりますか?

不動産売却時には仲介手数料をはじめ、登記費用印紙税代などの費用が発生します。また、物件によっては土地測量建物解体などが必要になる場合があります。

各項目の概算費用と内容について紹介します。

 

 

 

仲介手数料

仲介手数料は、不動産業者に支払う報酬です。報酬の対象となる仲介業務には、取引相手とのマッチングをはじめ、重要事項説明や売買契約などの事務引渡しまでのサポートなどが含まれています。
仲介手数料の上限金額は宅地建物取引業で規定されており、売買価格に応じて以下の計算式により算出されます。

売買価格 仲介手数料(上限額)
200万円以下の取引 取引金額×5%
200万円超~400万円の取引 取引価格×4%+2万円
400万円超の取引 取引価格×3%+6万円
自動計算フォーム

 

仲介手数料は高額になることが多く、諸経費内訳の中でも相当の比重を占めることがほとんどです。できることなら削減したいと考えている人も多いと思います。
しかし不動産取引は個人で行うのはとても難しく、また一歩間違えると大きなトラブルに繋がる可能性を持っています。仲介手数料は円滑に取引を進めるためのコンサルタント費用のようなものだと言えます。

不動産業者の中には売主側の仲介手数料を無料とした仲介サービスを展開している会社もありますが、物件によっては好条件の買い手が探しづらくなるなどのデメリットが生じる場合があるということに注意しましょう。
【関連記事:売買仲介を依頼するなら売主手数料無料の会社がいい?→注意点あり】

 

 

 

 

収入印紙代

印紙税は、特定の文書を発行するときに課税される税金です。
不動産売買契約書も印紙税の対象とされており、売買契約の額面に応じて下記の印紙税を納税する必要があります。

記載金額 不動産売買契約書
1万円未満のもの 非課税
10万円以下のもの 200円
50万円以下のもの 200円
100万円以下のもの 500円
500万円以下のもの 1,000円
1,000万円以下のもの 5,000円
5,000万円以下のもの 10,000円
1億円以下のもの 30,000円
5億円以下のもの 60,000円
10億円以下のもの 160,000円
50億円以下のもの 320,000円
50億円を超えるもの 480,000円
記載金額のないもの 200円

印紙税の納付は、対象の書類に上記の額面に相当する収入印紙といわれる証票を貼り付ける方法で行います。

収入印紙は、少額のものであればコンビニで購入することができますが、高額のものは取り扱っていない場合があります。
郵便局や事務用品店などであれば高額収入印紙を扱っていることがあるので事前にチェックしておきましょう。

不動産売買契約書は、売主・買主それぞれの控えとして2部作成することが多いですが、収入印紙はそれぞれの書類に納付しなければなりません。
費用負担の方法としては、売主・買主が自分で保管する契約書の分の収入印紙をそれぞれが用意するという流れが一般的です。
不動産会社の担当によっては収入印紙を事前に立て替えて購入してくれていることもあるので、準備の流れについて事前に確認しておくことをお勧めします。

 

 

 

 

ローン繰り上げ返済手数料

売却する不動産にローンの債務が残っている場合、金融機関に対して残債務を清算しなければなりません。
残債務清算時には、残っている元本の返済のほか、繰り上げ返済手数料が発生することがあります。

繰り上げ返済手数料の金額は金融機関によって異なります。最近では無料で繰り上げ返済できる金融機関も多く見受けられますので、あらかじめ確認しておくと良いでしょう。

 

 

 

登記費用(抵当権抹消等)

不動産の売買があったときの所有権移転にかかる費用は、通常は買主が負担します。
ただし移転登記以外で売主の負担で登記が必要なものもありますので、現在の登記簿記載情報がどうなっているのか事前に確認しておくようにしましょう。

売主負担の登記 必要となるケース 登録免許税
抵当権抹消登記 借入したときの抵当権がまだ残っているとき 不動産1個につき1,000円
住所変更登記 取得時の住所から変更があった場合で、変更登記がまだ完了していないとき 不動産1個につき1,000円
氏名変更登記 取得時から氏名に変更があった場合で、変更登記がまだ完了していないとき 不動産1個につき1,000円
相続登記 先代から不動産を承継した場合で、まだ相続登記が完了していないとき 不動産評価額×0.4%
(一定の条件を満たした土地の免税制度あり)

※上記の登録免許税に加え、司法書士への報酬(約2~5万円程)が発生します。

 

 

 

測量費用

売却する不動産が測量未了の土地である場合、売却対象面積を確定するために新たに測量するのが一般的です。
法律的には測量をしなくても売買することはできますが、引渡し後に面積の相違が発覚したり、新所有者と隣地との間で境界トラブルが発生した場合、買主側から売主へ法的責任を追及されるおそれがあります。
売主は、自己の責任に対するリスクヘッジとして測量を行い、きちんとした面積および境界を明示した上で売買を行うことが望ましいです。

なお、測量が既に完了している土地の場合は新たに測量を行う必要はありません。手元に測量に関する資料があるか確認しておくようにしましょう。

土地測量をした方が良いケース
・測量図面が存在しないとき
・測量したデータが古いとき(昔は測量の精度が悪かったため、誤差がある場合がある)

 

測量図面の種類

測量図面には、現況測量図・確定測量図・地籍測量図というものがあります。

測量図の種類
①現況測量図・・・現地で境界点を測量した図面
②確定測量図・・・現況測量をもとに隣地所有者と立ち合いを行い、確定した図面
③地積測量図・・・現況測量および隣地立ち合いを行ったことを法務局に登記した図面

第三者に対抗する効力としては地籍測量図が最も強く、反対に現況測量図の方が効力が弱いことになります。地籍測量図まで登記しておくことに越したことはありませんが、費用が高くなってしまうというデメリットもあるので、どこまで必要になるのかは担当の不動産業者と相談の上で判断することをお勧めします。

なお、面積確定および境界明示のための測量の費用は売主が負担するのが一般的です。

 

 

 

建物解体費用

あまり多いケースではありませんが、土地のみを引き渡すという売買契約において建物が現存している場合は、売主で解体工事を行わなければなりません。
建物解体工事は1ヶ月~という期間がかかりますので、売買契約が完了したら速やかに業者を選定して工事を発注しなければなりません。

解体工事の費用には地域差もありますが、おおむね下記の単価を想定すればよいと思います。

木造 坪単価5万円~
鉄筋コンクリート 坪単価8万円~
鉄骨造 坪単価4万円~

建物内にアスベストが使用されている場合は、かなり高額な処理費用が発生する場合もあります。

 

 

 

不動産譲渡所得税

不動産売却後は、譲渡益に応じた所得税の課税があることも忘れてはなりません。
譲渡所得税は、給与収入や不動産賃貸収入などのように累進で課税される収入とは切り離して、全く別の区分として課税を計算することになります。(分離課税)

 

不動産譲渡所得税の税率

不動産譲渡所得税は、所有期間が5年以内の場合と5年を超える場合で税率が異なります。

所有期間 所得税(復興税含) 住民税 合計
5年超 15.315% 5% 20.315%
5年以下 30.63% 9% 39.63%

 

不動産譲渡所得税の計算方法

不動産譲渡所得税
売却価格-(取得費 + 経費)×税率

不動産所得税は、上記の計算式により税額が算出されます。
取得費(購入したときの金額)が分からない状態だと、課税が高額になってしまいます。必ず手元に取得時の売買契約書を用意するようにしましょう。
また、売却にかかった諸経費についても、譲渡価格から控除することができますので、契約書や領収書を保管しておくようにしましょう。

なお、不動産譲渡所得税については、マイホーム特例や長期所有の特例などがあり税額が安くなる場合があります。
譲渡税の特例については、別の記事で紹介します。

 

 

 

諸経費を支払うタイミング

不動産売却にかかる諸経費については売買代金から支払うことが多いと思いますが、中には代金受領よりも前に支払いが生じるものもあるので、あらかじめ支出のスケジュールを立てておく必要があります。
各諸経費を支払う一般的なタイミングについてまとめましたので参考にしてください。

諸経費項目 支払いタイミング
不動産仲介手数料 売買代金清算時
登記費用(抹消等) 引渡しまでに
収入印紙 売買契約締結時(契約前に購入準備)
繰上返済手数料 ローン残債務清算時
測量費用 測量作業完了後
建物解体費用 建物解体工事完了後(契約時に着手金を支払う場合もあり)
不動産譲渡所得税 所得税=譲渡の翌年の確定申告期間中(2月16日~3月15日)
住民税=確定申告の年の5月以降

 

 

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