「ローン特約」には2種類の形式があることをご存じですか?

不動産取引

 

 

 

 

不動産売買契約にはローン特約がついていますが、実際にローンが通らなかった場合どうやって解除するんでしょうか?

不動産売買契約後にローンが通らなかったときに契約を解除できるようにするため、あらかじめ「ローン特約(融資利用の特約)」を組んでおくことが一般的です。
ローン特約には解除条件型解除権留保型という2つの形態があり、それぞれ解除の効力の発生の仕方が異なります。
売買契約を締結するときは、どちらの形態になっているのかを把握しておくようにしておきたいところです。

 

 

 

ローン特約とは

ローン特約
不動産売買契約の買主が金融機関のローンを利用する場合、期限内に金融機関の承認が得られないとき(審査に落ちたとき)は、売買契約を解除できるという特約

不動産売買の取引価格は高額なので金融機関の融資から代金を調達するケースが多いと思いますが、通常は売買契約を結んだあとに融資の本審査を受ける流れになるので、契約締結後にローンに落ちてしまうということも十分考えられます。
そのようなときに適用されるのがローン特約です。
ローン特約があることによって審査落ちした買主は売買代金の支払義務がなくなりますし、売主側も支払能力がなくなってしまった買主との契約から解放されるというメリットがあります。

このローン特約には、主に解除条件型解除権留保型という2つの種類があります。
特約がどちらになっているかによって解除する際の取り扱いが異なりますので、売主・買主ともにその特性を理解しておく必要があります。

 

 

解除条件型ローン特約とは

売買契約のローン特約が解除条件型になっている場合、買主のローン審査が通らなかったときは売買契約は自動的に白紙撤回となります。
「ローンが通らない」という条件が成就した時点で契約解除の条件が発生しますので、買主が何ら意思表示をしなくとも勝手に契約が白紙撤回されるという点が解除条件型の最大の特徴です。

また、銀行から正式に「ローンが承認されませんでした」と回答があったときだけではなく、承認の可否が分からない状態のまま解除期限が経過してしまった場合であっても、契約が自動的に白紙撤回となります。

 

解除条件型の条文例

実際の売買契約書に「解除条件型」と記載されるわけではありません。
解除条件型になっているかどうかを確認するためには、契約書の文面から趣旨を読み取る必要があります

ローン特約が解除条件型となっている場合、一般的には以下のような契約条項になっています。

解除条件型ローン特約の条文例第〇〇条(融資利用の特約)
――融資未承認の契約解除の期限までに融資の承認を得られないとき、もしくは金融機関の審査中に解除期限が到来した場合には、本契約は自動的に解除(白紙撤回)となる

 

 

解除条件型ローン特約の注意点

「審査が通る見込みはあるけど金融機関との段取りや審査手続きが思いのほか長引いてしまい期限に間に合わない」ということもあると思います。
このような場合において、審査期間が長引いても契約は続行したいというときは、売主と買主にて「当初の解除期限を〇月〇日から□月□日に変更する」という内容の変更合意書を交わす必要があります。
特段の意思表示がなければ勝手に契約が白紙撤回されるという点に気を付けましょう。

 

 

 

解除権留保型ローン特約とは

売買契約のローン特約が解除権留保型になっている場合、ローン非承認が確定しても契約は自動的には解除されません。
この形態になっている場合、非承認が確定した時点で買主側に解除権が発生するという形になり、解除するかしないかを買主が選択できるというのが最大の特徴です。

 

解除権留保型の条文例

ローン特約が解除権留保型の場合、一般的に以下のような契約条項となっています。

解除条件型ローン特約の条文例第〇〇条(融資利用の特約)
(略)融資未承認の契約解除の期限までに融資の承認を得られないとき、買主は、契約解除期限内であれば契約を解除することができる

 

 

解除権留保型ローン特約の注意点①

ローン特約がこの形式になっている場合、もっとも気を付けなければならないのが買主からの解除通知漏れです。
解除権を行使しない状態で期限が到来してしまった場合、それ以降はローン特約が使えなくなってしまい代金支払債務は続行します。(支払えない場合は違約金を請求されます。)
通知は決まった形式があるわけではないので書面でも口頭でも解除は成立しますが、トラブル防止のためにも解除通知を出した履歴は目に見える形で残しておくべきでしょう。

 

 

解除権留保型ローン特約の注意点②

解除権留保型ローン特約の場合、買主の解除権は審査非承認(ローン審査落ち)が確定してからでなければ行使することができません。
審査の途中段階で解除権を行使することはできないので、もしも審査中に解除期限が経過した場合は契約の効力はどうなるかということについても決めておく必要があります。
一般的には「審査中に期限が経過した場合は自動的に解除となる」という文言を追記しておくことが妥当だと考えられます。

 

 

契約書の内容を理解するのが重要

ローン特約は一般的に用いられるものなので言葉自体は知っているという人は多いと思います。
しかし解除条件型と解除権留保型という種類があるというところまでは意外と理解されていないことが多く、売主と買主の認識の違いでトラブルになってしまったという話も聞きます。
契約書では「解除条件型」「解除権留保型」という区分が明記されておらず、条項内のニュアンスから趣旨を読み取らなければならないというのが難しい点だと思いますが、売買契約を結ぶときは注視して見てみましょう。

タイトルとURLをコピーしました