【土地活用①】寝かしておくのはもったいない!遊休地の貸地活用方法4選

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固定資産税だけを払い続けている遊休地があるのですが、お金をかけて活用する余力もありません。ノーリスクで活用する方法はないのでしょうか。

遊休地の税金対策や管理で頭を悩ませている土地オーナーは少なくありません。
土地活用の方法は多岐にわたるためすぐに決めきれないという人がほとんどなのではないでしょうか。
土地活用の方法を大きく分類すると「自分で利用する」「土地を貸せる」「土地・建物をセットで貸せる」という3つのカテゴリがあります。
その中でも「土地を貸せる」という方法は、比較的ノーリスクで始めやすいという特徴があります。
本記事では、代表的な貸地活用方法4選とメリット・デメリットについて紹介しています。

 

 

 

 

土地活用にはどんな選択肢がある?

遊休地を所有していると草刈りなどの土地の管理や、毎年の固定資産税の納税、将来の相続対策などといった悩み事がたくさんありますので、何かしら土地活用したいと考えている人は多いと思います。
しかしどの活用方法が一番合っているのか判断するのが難しく、結局手つかずの状態で何年も経ってしまっているという土地も結構あります。
まずはどんな選択肢があるのかを整理してみましょう。
この記事では低リスクで行える貸地としての活用方法とメリット・デメリットについて紹介します。将来の土地活用の参考にしてみてください。

 

 

土地活用方法① 駐車場経営

1つめに紹介する土地活用方法は駐車場経営です。
駐車場の需要があるエリアであれば低予算で簡単に始められますので、土地活用方法として多くの地主が採用しています。
また、駐車場の賃貸借契約には借地権の適用がないので、将来的に売却したくなったときは解約手続きがしやすいという特徴もあります。

 

駐車場としての貸し方には2種類ある

駐車場の貸し方としては大きく分けて「時間貸し駐車場」と「月極駐車場」という2つの方法があります。

 

月極駐車場

月単位の駐車場使用契約を結ぶのが月極駐車場形式です。
一度入居すると長期的に利用する人が多いので、収益が安定しやすいという特徴があります。
月極駐車場は特別な機械設備を導入する必要がないため、低予算で始めやすいというメリットもあります。
ただし土地整備が必要な場合は伐根作業やアスファルト引きなどの費用が発生しますので、初期投資額と想定収益を比較して費用対効果を検討しなければなりません。

運用中の管理(使用料徴収や、現地の清掃など)は、管理会社に委託するのが一般的です。
管理料は、使用料収入の5~8%前後が相場と言われています。客付けをお願いする場合は、別途仲介手数料を支払わなければなりません。

 

時間貸し駐車場

ほとんどの人が利用したことがある時間貸し駐車場。
事業開始するためには機械設備(ゲートや精算機など)の導入が必須なので、初期費用の捻出が費用が必要です。
ただしエリアによっては月極駐車場よりも収入が高くなることがあるので、設備費用をすぐに回収できるケースもあります。

初期費用不要で時間貸し駐車場をスタートできることもある
最近では設備導入費用の負担は全て管理会社が負担する代わりに、収入に応じて手数料(マージン)を徴収するという契約形態もあります。
この方法であれば地主にとってはリスクなく活用を始められますが、収入や手数料額によっては手元に入ってくる利益が著しく少なくなってしまうケースもあります。

駐車場経営のメリット

駐車場経営の一番のメリットは、始めやすく・終わりやすいという点にあると思います。
設備資金が少なくて済むので導入のハードルは低いですし、将来的に売却や自己利用することが決まったときは簡単に契約を終了させることができます。
活用の方針が決まっていない間の一時的な活用としても有効です。

 

駐車場経営のデメリット

駐車場経営を開始することで固定資産税があがってしまうことがあるという点に注意が必要です。
もしも現在持っている遊休地の畑や田、山林などの場合は、固定資産税の評価が低いので納税額もあまり高くないことだと思います。しかし駐車場用地として土地を整備することで土地の評価が高まり、結果として納税税が今よりも上がってしまうことがあります。

 

駐車場としての活用はこんなケースにおすすめ
☑土地活用にあんまりお金をかけたくない
☑現時点で積極的に収益を上げるという考えはない
☑近隣に賃貸駐車場の需要がある
☑将来的には、売却もしくは自己利用したい
☑土地の固定資産税評価が宅地もしくは雑種地になっており、毎年高い税金を払っている

 

 

 

 

 

土地活用方法② ヤード・資材置き場

建築業者などにヤードや資材置き場として土地を賃貸するという土地活用方法もあります。
市街化調整区域などのように建物が建てられない地域ということで土地活用を諦めているケースであっても、ヤードや資材置き場として需要を見出すことができるケースがあります。

 

ヤード・資材置き場のメリット

ヤード・資材置き場として土地を借りる建築事業者は事業予算の中から使用料を捻出することになりますので、ケースにもよりますが賃料交渉がしやすい場合があります。
駐車場のように地主が土地の整備などをする必要がなく、現況で貸すことができるというのもメリットの一つです。

 

ヤード・資材置き場の注意点

ヤード・資材置き場として活用する場合、借主側の使用方法に注意しなければなりません。
たとえば借主がヤード内に倉庫などの建物を建築した場合、その賃貸借契約が借地借家法の適用を受けることになり、貸主側は正当事由がなければ契約を終了することができなくなってしまいます。
また、貸している土地に産業廃棄物や有害物質を保管される可能性があるという不安もあります。
資材置き場・ヤードとして土地を貸せる場合は借主の使用方法を把握し、契約書内で土地の使用目的を明確に定めておくことをお勧めします。

 

 

ヤード・資材置き場はこんなケースにおすすめ
☑土地活用にあんまりお金をかけたくない
☑近隣で工事計画や建築業者の施工場がある
☑市街化調整区域など、建物が建築できないエリアになっている
☑将来的には、売却もしくは自己利用したい

 

 

 

 

土地活用方法③ 事業用定期借地

事業用定期借地は、借地借家法にもとづいて事業者(法人・個人事業主)に土地を貸すというものです。
建物建築が前提となりますが、地主は土地を貸せるだけなので建築費用を出す必要は一切ありません。
コンビニや飲食チェーン店、ショップ、ホテル、事務所など、借地のニーズがある事業形態は多岐にわたります。
事業用定期借地の最大のメリットは借地料単価が高めに設定できるという点にあります。
事業地として売上が見込めるエリアであれば、高い借地料を設定することができます。

 

事業用定期借地のメリット

事業用定期借地のメリットは、事業者側のニーズと適合すれば借地料を高めに設定してもらいやすいという点にあります。

また、居住系定借地権の契約期間が下限50年となっているのに対して、事業用定期借地は10~50年の間で契約を組むことができるというのもメリットの一つです。
定期借地で安定収入を得たいけど50年は長すぎる…と悩む人は多いですが、10~15年であれば中長期的な計画が立てやすいということで採用するケースが多いです。

 

事業用定期借地のデメリット① 入居テナントの経営状況悪化

事業用定期借地で活用する場合、地主側は費用の支出がないので一見リスクは全くないように思えます。
しかし、入居する事業者が採算がとれない事態に陥った場合、簡単に退去することもあるということを念頭に置いておかなければなりません。
最悪のケースで、事業者が借地契約期間中に倒産・破産してしまった場合、借地料の不払いが起きたり、建物を取り壊せなかったりという問題に発展するおそれもあります。

入居テナント側の経営リスクの影響を地主も受けてしまうという側面も意識しておかなければなりません。

 

事業用定期借地はこんなケースにおすすめ
☑立地環境が良く、事業に適した土地である
☑10~20年の中短期の活用を希望している
☑少しでも高い借地料を希望している

 

 

土地活用方法④ 一般定期借地

一般定期借地は事業系以外の目的で土地を貸せるときに用いられる契約形態です。
主に借地権付きの分譲マンションの敷地として用いられることが多く、その場合は土地のエンドユーザーは住宅購入者などの個人ということになります。

30戸のマンションの敷地として土地を貸す場合は30人の区分所有者が連帯して借地料を支払うことになるので、地代未払いのリスクを分散することができます。

また、借地権付き分譲マンションは賃貸アパートのように入退去による収入が増減するということはありません。そのため収益が安定しているというメリットがあります。

 

一般定期借地権のメリット

一般定期借地権のメリットは、「長期安定」という点にあります。
契約期間が最低50年ということなので、もしかしたら自分が生きているうちに土地が戻ってくるということはないかもしれません。
しかし子供や孫の世代に土地を安心して残してあげることができる「ノーリスク相続対策」として考えるのであれば、非常に有効な手段だと思います。

建てられる建物が居住系のものであれば、固定資産税が更地評価に比べて1/6に軽減されるというメリットもあります。
仮に毎年60万円の固定資産税を払っているのであれば、マンションが建つことによって10万円(▲50万円)となりますので、節税効果が非常に高いです。

普通借地のような正当事由規定がなく、契約期間が満了したら無条件で土地が返還されるので、地主は安心して土地を貸せることができます。

正当事由規定とは?
普通借地で土地を貸した場合、建物が存続する限り契約期間が自動的に更新されるため半永久的に土地が返還されないという問題点がありました。
しかし定期借地には契約期間の更新や延長という制度がないので、借地人は期間満了時に必ず更地にして土地を返還しなければなりません。

 

 

一般定期借地のデメリット

一般定期借地のデメリットとしてはやはり、契約期間の長さがあげられます。
50年以上の契約を結ばなければならないので、将来的に売却したいと考えている地主は一般定期借地は不向きだと言えます。

 

一般定期借地はこんなケースにおすすめ
☑立地環境が良く、生活に適した土地である
☑土地を自分で使う予定が一切ない
☑子供や孫の世代に確実に土地を残してあげたい
☑借地料は高望みしないが、極力リスクは避けたい
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