専業の不動産投資家がこっそりやっている裏ワザ的節税方法4選

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真地 リョウ太  Twitter
1989年生まれ。2012年から不動産会社で売買実務を担当。不動産相続対策の案件も実績あり。本サイトでは業務経験から得たスキルをみなさんに発信できればと思っています。宅地建物取引士・行政書士試験合格・FP2級。好きな食べ物は梨。

 

 

 

 

 

不動産投資で節税する方法はありますか?

所得税・住民税を節約するための方法はいくつかありますが、注意点もあります。それぞれの特徴を理解して導入を検討する必要がありますね。
今回は節税方法4選として、「小規模企業共済」「iDeCo」「生命保険控除」「マイクロ法人化」を紹介します。

 

毎年支払っている所得税や住民税、数十年とかけて払い続けると累計でかなりの金額になることでしょう。長期的なキャッシュフローを考えたとき「節税」は重要なポイントの一つになります。
節税の手法について、多方面から考えてみましょう。

 

 

①小規模企業共済

小規模企業共済は、個人事業主が将来に向けて積み立てを行うための共済制度です。
加入するメリットは下記のとおりです。

■小規模企業共済の加入メリット
・払い込んだ掛金は所得税の課税対象から除外される
・年間約1%の利息がつく
・掛金に応じた貸付制度がある

毎月のキャッシュフローの中から余剰資金を掛金に回すことで、所得税を節税できる上、最終的に利息がついた状態で受け取れるというのは魅力的です。
また共済加入者は貸付制度が利用できるので、不動産投資を運用する上で想定外の支出があっても対応できるという点もメリットがあるのではないでしょうか。

ただし、小規模企業共済はあくまで個人事業主を対象とした制度です。
原則としてサラリーマンが不動産投資を行うケースのような副業については加入することができません。
不動産賃貸業の方が本業の個人事業主として認められる場合は、加入できることがあります。興味のある方はご自身の事業形態が加入条件に該当するか確認してみましょう。

デメリットとして、20年以内に共済を解約した場合は返戻金が掛金の総額を割ってしまうという点があげられます。
契約期間中に掛金の月額を変することはできますが、元本が返ってくるのが20年後ということを考えると使途が老後資金などに限られてしまうということを踏まえて導入の検討をする必要がありそうです。

 

 

 

②iDeCo

「iDeCo(イデコ)」という言葉は聞いたことがあるが、実際は加入していないという人は意外と多いのではないでしょうか。
iDeCoは毎月6.8万円まで投資信託に資金を積み立てられる制度です。
60歳まで出金できないという注意点はありますが、掛金は全額所得控除が適用されるというメリットがあります。
さきほどの共済制度と同様、老後に向けた資産形成という使途に限られる点がウィークポイントです。

一般的な積立と異なるのが、掛金が投資運用されるという点です。節税をしながら手堅く利回りを狙えるというのがiDeCoの特性です。
こちらは個人事業主に限られず誰でも加入することができるので、不動産収入がある程度軌道にのってきたら一考の余地がありそうです。

 

 

 

③生命保険料控除

生命保険料控除は、支払った保険料に応じて一定の金額が所得から控除されるという制度です。
「一般」「個人年金」「介護医療」の3つに分かれており、それぞれ最大6.8万円(所得税4万円+住民税2.8万円)までの控除が適用されます。
不動産投資を専業で行っている人にとっては障害年金や傷病手当金に対するカバーが十分ではないケースが多いので、休業リスクに備えるという点でもメリットがあります。
ただし、掛け捨て型の保険だと保険料の方が高くなり、節税のメリットがないということもありますので契約内容に注意する必要があります。

 

 

④法人化(マイクロ法人)

「マイクロ法人」は、事業拡大を目的とせずに自分一人(もしくは家族のみ)で会社を設立するという手法です。
会社名義と個人名義の2つのパターンで経理処理が行えることで節税の幅を広げることができます。
マイクロ法人のメリット・デメリットは以下のとおりです。

メリット デメリット
・給与所得控除が使える
・所得税が下がることがある
・対外的な信頼が高まる
・健康保険に加入できる
・家族を扶養に入れられる
・経理処理が煩雑になる
・税理士等の外部委託費が増える
・会社のランニングコストがかかる

法人名義で不動産業を営むことによって、会社の収入を給与として受け取ることができます。そうすると給与所得控除が使えるので、個人名義で同額の収入を直接得るよりも税額が安くなります。

ただし収入自体が小さいと、会社にかかるランニングコストが節税メリットを上回ってしまうということもあるので、総合的にどちらが得なのかということを判断する必要がありそうです。

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