【不動産投資にチャレンジしたい人必見】投資に失敗しやすい人の特徴8選

不動産投資

 

 

 

 

 

不動産投資に興味はあるけど、失敗するのが怖くて踏み出せません。
投資に失敗してしまうパターンにはどういう要因が考えられるのでしょうか。

近年、副業として投資用の不動産を購入し運用するという人が増えています。
身近になりつつある不動産投資ですが、一つ判断を誤ると大きな失敗に繋がるおそれがあるということを常に意識しなければなりません。
中には投資開始の当初はうまく運用できていたのに、数年後にキャッシュフローが回らなくなり破綻してしまうというケースもあります。
どのような人が不動産投資に失敗してしまうのでしょうか。不動産投資失敗の原因について考えてみましょう。

 

 

 

なぜ、不動産投資に失敗してしまうのか


不動産投資は成功すれば安定した収入を得ることができるということで多くの人が関心を持っていますが、その反面で失敗事例が多いというのも事実です。なぜ、不動産投資が失敗に繋がってしまうのでしょうか。
典型的な事例をもとに、失敗の要因について考えてみましょう。

 

 

 

【失敗する人の特徴①】情報元の利回りを過信しすぎている


投資用不動産の購入を検討するときに、利回りは重要な判断材料になります。
ですが、利回りの高さだけで物件を選ぶのは危険です。

 

利回りはあくまで想定値

物件資料に記載されている利回りは、フル稼働時の収益を想定した数字です。
しかも、修繕などで突発的に費用が発生する場合の支出についても反映されていません。
一般的には築年数経過に伴い家賃収入は減少し、支出は増加するというリスクが高まっていきます。フル稼働時の利回りが継続的に続く保証はないということを大前提に考える必要があります。

 

リスクが高い物件ほど利回りが高くなる傾向がある

収入に対して購入価格が安いほど利回りは高くなります。安い不動産は、築年数が古かったり需要がない地域に属しているなど、それなりの理由がある場合がほとんどです。
つまり、利回りが高い物件ほど投資物件としてのリスクが高い傾向があるということです。

利回りの高さだけで物件を選んでしまうと、その物件が抱えているリスクや問題点が見えなくなってしまいがちです。高利回り物件を見るときは、なぜ利回りが高いのか、その理由まで注視するべきです。

利回りは物件選定の判断材料として大切な指標ですが、それ以外の要素も含めたトータルの評価で物件の良し悪しを判断するべきでしょう。

 

 

 

【失敗する人の特徴②】長期的なキャッシュフローの計画が立てられていない


利回りと同時に考えなければいけないのが、長期的なキャッシュフロー計画です。
建物が古くなればなるほど家賃が減ったり修繕費用の支出が発生するおそれがあるのであれば、最初からマイナス要素を組み込んだキャッシュフローを想定しておくに越したことはありません。
不動産投資で失敗する典型的なパターンとして、「購入当初の利回りがずっと続くという想定のもとで運用する」というものがあります。
当然入ってくるものだと思っていた収入があるときいきなり減ってしまうと、ダメージは大きいですよね。しかし、購入したときから収入が減るものであることを前提にしたキャッシュフロー計画にしておけば、対策は立てやすくなります。
具体的には、余裕を持ってローン返済ができるように借入比率を低めにしたり、急な収入減・支出増に対応できるように毎月の収益の中から一定額は積み立てておくなどの施策があります。
様々なリスクを勘案した長期キャッシュフロー計画を立てておくようにしましょう。

 

【失敗する人の特徴③】借入比率が高すぎる

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金融機関からの借入の比率が高すぎると、支出を占める毎月のローン返済額の割合が高くなってしまうので、ちょっとした収入の変動が大きなダメージとなってしまいます。
また、借入額が大きいほど金利高騰によるリスクも大きくなってしまうことも考えられます。
金融機関の対応によってはフルローンで投資物件を購入できることもありますが、可能であれば借入比率は購入資金の60~70%程度に抑え、自己資金として30~40%は容易しておきたいところです。
ただし適正な借入比率はケースバイケースで異なりますので、前の項目で説明した長期キャッシュフロー計画をベースに考え、手持ち資金の量や出口戦略などと組み合わせていくら借り入れるのかということを検討するようにしましょう。

 

 

【失敗する人の特徴④】大きなリターンありきで投資をしている

不動産から得られる収益は、大きく分けるとインカムゲインとキャピタルゲインの2種類があります。
コツコツと収益を積み重ねていくインカムゲインに対して、キャピタルゲインはうまくいけば一発で大きなリターンが得られる可能性があるので、魅力的な不動産投資に見えるかもしれません。
しかし、実際は買った金額よりも高く転売するという取引は高度なテクニックや目利きを要します。
たまたま譲渡益が出るというケースもありますが、「譲渡益が出なければキャッシュフローが破綻してしまう」というような一か八かの張りつめた取引はとても危険です。
想定していたキャピタルゲインが見込めない場合は長期運用に切り替えるなど、臨機応変に対策が打てる体制をとっておくことが重要です。
大きなリターンを狙えるというのが不動産投資の魅力の一つではありますが、リターンだけにとらわれず、リスク管理を同時に考えることが重要なポイントです。

 

 

【失敗する人の特徴⑤】購入時に出口戦略を立てていない

投資物件を購入する上では、あらかじめ「出口戦略」を立てるのも大切な要素になります。
一般的に、不動産は築年数が経過すればするほど空室率増加や建物修繕などのリスクが徐々に高くなっていきます。
最初の数年間は大きな利益を得ていても、10年…20年…と長期間運用していく中でキャッシュフローが赤字化し、気付いたら運用期間全体の平均利回りがかなり低くなってしまったというのは、失敗談としてありがちな話です。
投資物件を購入する時点で「この物件を何年間運用するのか」「どのような形で運用を終了するのか」というようにゴールを見据えておくことが重要です。
理想的な運用期間は物件によって異なりますが、一般的には購入から5年~10年経過時に何らかの形で終了を考えるケースが多いようです。

 

具体的な出口戦略の例

  • 利回りが確保できているうちに収益物件として売却する(オーナーチェンジ)
  • 他の不動産に買い替える。
  • 建物を取壊して、更地として転売する。
  • 賃貸運用を終了し、自分で住む。

 

 

 

【失敗する人の特徴⑥】最悪なシナリオが起こったときことを想定していない(=損切りラインを決めていない)

投資をする上で「最悪なシナリオ」はあまり考えたくないですよね。
ネガティブになりすぎるのも良くないですが、大きな問題に直面したときにどのような動きをすべきかという具体的なシミュレーションを立てておくことはとても大切なポイントです。
損失が発生したとき、その損失が広がらないようにどの時点で損切りを実行するのかという「受忍ライン」も決めておくようにしましょう。

想定する最悪のシナリオの例 対策の例
空室発生により無収入になる。その間もローン返済は続いている。 無収入の状況が続いても最長6ヶ月間は手持ち現金から返済できるようにしておく。空室が3ヶ月続いた時点で売却を視野にいれる。
家賃滞納が発生し、無収入になる。 家賃保証会社に加盟する。保証人を必ず立てるようにする。
建物内で不具合が発生し、突発的に大きな修繕費が必要になる。 長期修繕計画を立て、必要な資金を積み立てておく。

 

 

【失敗する人の特徴⑦】不動産投資に必要な知識がついていない

不動産投資は、まず周辺知識を身に着けることから始まります。
購入物件を選ぶときは少なくとも不動産物件資料や調査票、設計図面の見方を知っておく必要がありますし、その外にもキャッシュフロー表や帳簿の読み方、税務処理の仕方、不動産関連法律など、必要な知識は多岐にわたります。
また購入したあとも、賃貸借契約の内容や家賃保証、サブリース方式など、実際に不動産を賃貸するための知識が必要になります。
これらの知識がない状態だと、不動産取引を行う上で正常な判断ができずに損をしてしまうことがあります。

 

リスクとうまく付き合うことが成功の秘訣

不動産投資で失敗しないためには、いかにリスクとうまく付き合っていけるかということを考える必要があります。
どうすれば問題が起こらないのかということを考えるのではなく、「問題は起こり得る」ということを前提として考えておけば、大きな問題に直面した時にも冷静に対応することができます。
不動産投資は長期的な計画が肝要ですので、チャレンジする前に今一度起こり得るリスクについて検討してみましょう。

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