健全な不動産投資を行う事ができるキャッシュフローについて
キャッシュフローと表面利回りの違いと重要性
キャッシュフロー手元資金を増やす方法
キャッシュフローとは？
不動産投資をはじめようとしている方なら、ぜひ知っておくべき知識の一つにキャッシュフローというものがあります。
不動産投資では余裕のある資金繰りが必要ですが、資金に余裕がないと空室リスクや突発の修繕費などにも苦慮することになるでしょう。
不動産投資のキャッシュフローの重要性について
不動産投資家の中には、利回りよりもキャッシュフローを重視するという方も多いです。
理由としては、利回りは収益の予想ですがキャッシュフローは実際に残る現金を出すためです。
利回りが良い物件でも返済計画に無理がある、また不測の事態で家賃を下げる必要がでてきたとなると予想した利回りよりずっと下がってしまいます。
キャッシュフローの計算方法や利回りとの違いについて解説致します。
キャッシュフローの計算方法
キャッシュフローの計算方法と流動性について
この計算式のように家賃収入から経費を除き、最後に手元に残る現金のことをキャッシュフローと呼んでいます。
キャッシュフローは一般のご家庭のライフプランニングに利用される金融用語なのでご存知の方も多いことでしょう。
キャッシュフローは月・年により変動します、変動理由は空室と設備修繕費・原状回復工事が度々経費として計上されるからです。
実際に不動産経営をしているとわかりますが、キャッシュフローは少なくなっても多くなる場合はほとんどありません。
理由としては、不動産物件は新規購入時より賃貸収入が上がることがあまりないからであることと、修繕費が年々上がっていくからです。
利回りとキャッシュフローの違い ～どちらが重要か？～
結論から申し上げますとどちらも重要であり、不動産投資の収益や現金収入を計算する上で多角的な計算をして投資物件を維持運営すべきです。
キャッシュフローと利回りの違いとして、以下のポイントを押さえてください。
物件の収益を計算するのが利回り
不動産投資利回りにも表面利回りと実質利回りの２種類があります。
例として
5,000万円の物件で年間家賃収入が500万円、年間経費が100万円を計算します。
| 計算方法 | |
| 表面利回り | 500万円÷5,000万円×100＝10％ |
| 実質利回り | （500万円－100万円）÷5,000万円×100＝8％ |
| キャッシュフロー | 500万円－100万円＝400万円 |
最も簡易な計算式をご紹介しましたが、キャッシュフローは単年ではなく物件運営する年数や空室率を変えて計算することをお勧め致します。
インターネット上にはキャッシュフローの無料シミュレーションサイトもあり、木造かＲＣ構造かにより細かく10年～30年単位でのキャッシュフローシミュレーションをフリーサイトで調べることができます。
利回りだけみると有利な物件でも、実際に物件を運営すると手元に残る金額が意外に少ないという場合もあるので慎重な資金繰りをおすすめ致します。
長期的な視野でキャッシュフローの低下を防ぐ
不動産投資は他の投資よりは初期投資費用が多いですが、その分資産としての価値が高く長期安定の収入を得ることができる有利な投資です。
先にご紹介した、キャッシュフローが多い状況を積み上げていけば投資物件を1棟から2棟と増やこともできます。
収益物件を複数所有することは、リスクの分散にもなります。
所有不動産が事故物件になった、近隣に競合する物件が多数出て空室率が高くなったなど家賃収入が下がる場合もあります。
しかし物件が複数あれば、このようなリスクにも対応でき資金ショートすることもなくなるはずです。
このキャッシュフローの低下を防ぐには、空室率を低く抑え経費を見直すことが重要なポイントになります。
ポイント①柔軟な家賃設定で空室率を下げる
新築から経年すれば物件の価値はさがり、家賃設定を見直す時期もでてきます。
物件を探している入居者は非常にシビアであり、同じ条件なら500円・1,000円でも安い物件を探しています。
不動産ポータルサイトでは、条件設定を細かく設定して物件を抽出し相場より高い・安い物件など検索した時点で物件の家賃価値をだして入居者へ表示させます。
家賃を下げるのは収益からみればなるべく避けたいところです。
しかし経年した物件が新築物件と同じ価格にしても入居率は厳しくなるので家賃を下げる、またはフリーレントを付けるなど柔軟な対応をする必要がでてきます。
ポイント②修繕費・経費を徹底的に見直してみよう
修繕費を下げる、これは原状回復工事費用を複数の業者に見積もりをお願いしましょう。
同じ業者に依頼するのは簡単ですが、数年に一度は相見積もりすることをお勧めします。
水回りや工務店、リフォーム業者は現在かなり競争が激しく以前よりは何割も安い金額で対応できる場合もあります。
エアコンなども数年前なら8畳対応で10万円～14万円程度でした、現在は国内量販メーカーでは機能をアップし省エネ工事費込みで6万円～8万で販売されています。
1室で2台エアコンを付けて10室あるとすれば、20台分のエアコン設備が1台につき4万円～6万円も下げることになり大きな費用削減になります。
ポイント③ローンの返済計画を見直し借り換えの検討
追加融資も手元に資金があれば、有利な金利での借り換えも可能です。よく言われることですが、金利１ ％でも長期返済では大きな金額になります。
3,000万円を35年ローンで返済する場合、1％で融資を受ける場合と2％で融資を受ける場合では総支払金額は600万円以上違ってきます。
余裕があればローンの借り換えなども行い、投資状況が健全なら有利な条件を提示していただけることもあります。
キャッシュフローが順調に積み上げていけば頭金を用意し、実績をみて今後の物件購入時の追加融資なども有利になるでしょう。
常にキャッシュフローを意識することが大切
不動産投資にかぎらず投資は収益を上げるのが目的です。
投資金額に見合った収益がなければ、その投資は失敗となります。キャッシュフローを上げることは健全経営につながり、不動産投資を大きく広げる元手にもなります。
徹底した経費削減と状況に応じた賃料の設定、そして無理のない返済計画で不動産投資を成功させましょう。