知らないと損する!?不動産投資の効率を最大化する〇〇の原理とは

不動産投資に絶対必要なテクニック「〇〇の原理」 不動産投資

マジメに不動産

真地 リョウ太  Twitter
1989年生まれ。2012年から不動産会社で売買実務を担当。不動産相続対策の案件も実績あり。本サイトでは業務経験から得たスキルをみなさんに発信できればと思っています。宅地建物取引士・行政書士試験合格・FP2級。好きな食べ物は梨。

 

不動産投資にチャレンジしたいのですが、自分で用意できる資金が少ないです…。

「〇〇の原理」を用いることで、少ない資金で効率よく不動産を運用することができます。
ほどんとの不動産投資家が利用している必須のテクニックです。

 

この記事のポイント
・レバレッジ効果の基本的な考え方が理解できる!
・物件選定の視野が広がる!

 

 

 

会社員でも始めやすいのが「不動産投資」

ふどうさん

「老後生活資金として2,000万円が必要」と言われるようになった昨今、会社員でもワンルームマンションなどの不動産投資にチャレンジする人が増えています。

不動産投資を行う上で、多くの人が事業融資を借入れて資金を調達するという人がほとんどだと思います。

借入れを利用して自己資金以上の物件を取得できることを「レバレッジ効果」と言うことがありますが、借金をしている以上、リスクを理解しておかなければなりません。

リスクの管理がきちんとできれば、不動産投資は長期安定収入を得られる効果的な資産運用の手段の一つとなります。

レバレッジ効果から効率的にメリットを享受する方法を考えてみましょう。

 

「てこの原理」と呼ばれるレバレッジ効果

不動産投資に必要なテクニック「〇〇の原理」とは?

レバレッジ=てこの原理

レバレッジ効果を分かりやすくいうと、小さい軍資金で大きな資本を動かす「てこの原理」のようなものです。

不動産投資においては、少ない自己資金と融資制度を合わせて大きな物件を購入するケースのことを「レバレッジを利用して物件を取得する」というふうに言います。

安くても数千万円する不動産資産を全額自己資金で購入するという人は少ないと思いますので、その言葉は意識しなくともほとんどの人がレバレッジ効果を利用して不動産投資を始めているということになります。

 

 

レバレッジの倍率が高くなるほどリターンは大きくなる

レバレッジ効果を用いた不動産投資の具体的なケースを想定してみましょう。

たとえば投資を始めるための自己資金を200万円しか持っていないというケースがあったとします。

仮に現在保有している200万円のみを用いて表面利回り8%の目標で資産運用すると、1年間の収入は16万円ということになります。

一方で自己資金200万円に加えて銀行から1,800万円を借入れた場合、200万円+1,800万円で2,000万円の物件が運用できるようになります。

自己資金200万円で2,000万円の物件を購入するということですから、10倍のレバレッジが働いているという計算になります。

2,000万円で表面利回り8%の収益不動産を運用すれば年間の収益は160万円になり、銀行への返済額が110万円としても50万円の利益が残ることになります。

自己資金200万円のみの運用だと年間収入は16万円だけでしたので、10倍のレバレッジでリターンを約3.1倍に増やせたことになります。

レバレッジによって大きなメリットが生じていることが分かると思います。

■自己資金200万円に対するレバレッジ効果の運用例(表面利回り8%のとき)

融資額 購入額 レバレッジ倍率 年間収入 年間返済額 返済後収入 リターン増加率
0円 200万円 1倍 約16万円 なし 約16万円 1.00倍
200万円 400万円 2倍 約32万円 約12万円 約20万円 1.25倍
600万円 800万円 4倍 約64万円 約37万円 約27万円 1.68倍
1,800万円 2,000万円 10倍 約160万円 約110万円 約50万円 3.12倍
2,800万円 3,000万円 15倍 約240万円 約183万円 約57万円 3.56倍
3,800万円 4,000万円 20倍 約320万円 約220万円 約100万円 6.25倍

(借入条件/金利2.0%・期間20年)

 

 

レバレッジの倍率が高くなるほどリスクも大きくなる

不動産投資に必要なテクニック「〇〇の原理」とは?

ここで考えなければならないのが、銀行への返済が毎月かかってくるということです。
当然といえば当然ですが、メリットにのみ着目してしまうと意外と見落としがちな部分かもしれません。

たとえば金利2.0%・期間20年で1,800万円を借り入れた場合、毎月の返済額はおよそ9.1万円になります。

不動産投資を運用していると、入居者募集のタイミングなど収入が一時的にゼロになることがあります。

「一時的でも無収入の状態で毎月9.1万円を支払えるか?」ということを考える必要があり、ここに対しての対策がなければキャッシュフローがショートしてしまいます。

これがレバレッジを用いるケースの最大のリスクだともいえます。

レバレッジの倍率が高くなるほど、無収入期間のリスクが高くなるということを念頭においておかなければなりません。

具体的な資金ショート対策
・一時的に収入がなくなっても一定期間は返済に対応できるように毎月の収入から積み立てを行う
・毎月の返済額が高くなりすぎないようにレバレッジを組む(借入額を決める)

参考記事:【不動産投資】キャシューフローの低下を防ぐポイント3選

 

 

不動産投資だからこそレバレッジ効果が使える

不動産投資に必要なテクニック「〇〇の原理」とは?

冒頭から説明しているように、レバレッジ効果のメリットを受けるには金融機関からの融資が必要不可欠です。

一般的に、株などの有価証券に投資するという場合は銀行からの融資を受けられないことがほとんどです。この類の投資を行うためには自己資金の準備が必須となります。

ところが不動産のような有形財産(現物資産)は、条件さえ満たせば金融機関からの融資が受けやすい傾向があります。
現物の担保があるというのは融資を受ける上で大きな強みとなるのです。

副業投資のジャンルにもいろいろありますが、「不動産投資」だからこそ金融機関からのフォローを受けやすいということもメリットの一つとして覚えておいた方がいいでしょう。

 

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レバレッジ効果を得るためには物件選びが大切

レバレッジ効果を最大化するためには物件選定が重要

融資を受ければレバレッジ効果が有効に機能するのかというと、実はそう単純なものではありません。

先ほど説明したようにキャッシュフローがマイナスに振れた場合のリスクが大きくなることを踏まえ、慎重に物件を選定するということも重要なポイントの一つとなります。

レバレッジ効果のメリットを効率的に機能させるために、下記の式を考えます。

実質利回り>年間返済比率

実質利回り年間収益を投資額で割った数値です。
たとえば2,000万円の投資で160万円の収益が生じている場合、実質利回りは8%となります。

一方で年間返済比率は、借入れに対してどれくらいの年間返済があるのかということを表した数値です。
たとえば2,000万円の融資を受けて100万円返済を行っている場合、年間返済比率は5%となります。

 

物件選定の具体例

上記の数値を踏まえた上で具体的なケースを考えてみましょう。

■投資用ワンルームマンションA物件
物件価格2,000万円
年間収益160万円

上記のマンションを自己資金で購入した場合、実質利回りは8%です。

では、このマンションを200万円の自己資金と1,800万円の融資を受けて購入した場合はどうなるでしょうか?

1,800万円を金利2.0%・期間20年で返済していくと仮定すると、年間の返済額は110万円、利益額は160万円-110万円=50万円となります。

50万円の利益をわずか200万円の資本金で出していることになりますので、レバレッジを用いるメリットが大いにあると考えられます。

 

 

一方で融資条件が金利2.8%・借入期間15年だった場合、年間の返済額は147万円、収益額は160万円-147万円=13万円となります。

200万円の資本金に対して13万円の利益しか生まないということであれば、レバレッジが十分受けられていないと言えます。

極端な例ですが、これが「実質利回り>年間返済比率」という考え方の本旨です。

レバレッジ効果を用いる際は、十分なメリットがあるという確信を持った上で投資計画を実行するようにしましょう。

 

 

 

不動産投資はレバレッジとどう付き合うかが大切

投資用不動産は、冒頭の例であげたような「200万円」などといった少額資本で購入できる物件は多くありません。

中古のワンルームマンションでも1,000~2,000万円という価格帯からの物件が多く、これだけの金額を全額自己資金で準備できるという人も稀です。

そうなると、不動産投資では自己資金と融資を組み合わせた「レバレッジ戦法」が肝要ということになります。

自分の財務状況や資金体力(耐力)に合わせて最適なレバレッジの倍率をうまく見定め、最大限のメリットを享受することを考える必要があります。

 

 

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