瑕疵担保責任と契約不適合、具体的に何が違うの?民法改正によって契約実務も変わっています

不動産取引

 

 

 

 

 

民法改正によって契約不適合責任というルールが新しくできましたが、瑕疵担保責任との具体的な違いがイマイチ分かりません。。

2020年4月に民法の大改正が施行され、不動産取引も大きく変わりつつあります。改正の中でも大きな目玉の一つとなったのが「契約不適合責任」の規定の新設です。
契約不適合責任が施行されて売主の責任が更に重くなりましたので、売買契約を結ぶときはこれまで以上に気をつけなければなりません。
改正によって具体的に何が変わったのか、ポイントを解説します。

 

 

 

【改正ポイント①】売主の責任となる対象範囲が大きくなった


今回の民法改正により、売主の目的物に対する責任の範囲(定義)が広くなりました。
まずはそれぞれの内容を確認してみましょう。

■旧民法の「瑕疵担保責任」
瑕疵 = 通常、有するべき品質・性能を欠いていること。
売主は、対象不動産に隠れた瑕疵があったときに責任を負わなければならない。
■改正民法の「契約不適合責任」
不適合 = 種類、品質、数量に関して契約の内容に適合していないこと
売主は、対象不動産が契約の趣旨に適していないときに責任を負わなければならない。

【瑕疵担保責任(旧民法】
旧民法の瑕疵担保責任では、売買契約の売主は目的物の隠れた瑕疵について責任を負うという内容になっていました。
隠れた瑕疵とは、客観的に見ただけでは気付かないような潜在的な欠陥のことです。建物の壁面内部にある亀裂や雨漏りは目視では分かりにくいことが多いですので、売買契約が終わったあとも一定期間売主が責任を負わなければならないというものでした。
瑕疵担保責任は原則として「隠れた瑕疵」を対象にした規定なので、隠れていない瑕疵(=誰が見ても明らかな欠陥)については売主は責任を負う必要はありませんでした。

【契約不適合責任(改正民法)】
新設された契約不適合責任においては、売主は目的物が契約の趣旨に適合していない場合に責任を負わなければなりません。改正民法においては欠陥が隠れているか否かは問われませんので、本改正によって売主の責任の範囲は広くなったと言えます。

 

契約書に記載していない内容の欠陥があったときはどうなる?


契約不適合責任では、目的物が契約の内容に適合しているかどうかが売主の責任の有無を決めます。
契約書に書かれていない事項については、社会通念上、売買契約をする上で目的物に求められる品質が保たれているのかどうかという基準で適合・不適合が判断されます
たとえば、社会通念上、建物は雨漏りしないことが一般的ですので、わざわざ契約書に「この建物は雨漏りの箇所がありません」と記載されていなくても雨漏りが発生すれば契約の趣旨に適合していないということになり、契約不適合責任を負います。

 

 

売主がとるべきリスクヘッジ


上記のように雨漏りが発生している建物を売買するというときは、あらかじめ契約の内容に「この建物は雨漏りがあるので、それを了承して購入してください」とあれば不適合ではないということになります。
売買の対象不動産が持っている欠陥をすべて項目化し、それらを契約内容に盛り込んでおくことが売主にとっての一番のリスクヘッジとなります。

欠陥を明確化するためにホームインスペクションを行うことが望ましい

■ホームインスペクションとは?
専門家による建物状況調査のことをホームインスペクションといいます。建物躯体の重要な部分の劣化状況をはじめ屋内外の様々な箇所を調査し、建物の問題点を可視化することができます。

売主も気付いていないような隠れた欠陥を契約時点で可視化するために、ホームインスペクション(建物状況調査)の実施が推奨されています。ホームインスペクションの調査報告内容を事前に買主に告知することで、売主の契約不適合責任リスクは大幅に軽減されます。

 

改正ポイント①
・売主は、隠れた欠陥でなくても責任を負わなければならない
・不適合に該当するかどうかは、社会通念に照らして判断する

 

 

 

 

【改正ポイント②】買主からの責任追及の方法の選択肢が増えた

民法改正によって、買主から売主へ行使できる責任追及権の選択肢が増えました。これも売主にとってのリスクが大きくなった要因の1つと言えます。
改正民法では、買主の権利として新たに追完請求権代金減額請求権というものが創設されました。

瑕疵担保責任に基づく買主の権利 契約不適合責任に基づく買主の権利
・損害賠償請求権
・契約の解除
・損害賠償請求権
・契約の解除
・追完請求権
・代金減額請求権

 

 

追完請求権とは?

追完請求権は、売買の目的物が契約の内容に適合していない部分について、適合させるように補完を求める権利です。
追完請求権には、具体的に「①目的物の修補」「②代替物の引渡」「③不足分の引渡」という3つの内容があります。不動産の契約不適合においては①の修補を求めることが一般的です。

目的物の補修請求 目的物の補修を請求できる。
代替物の引渡請求 目的物の替わりになる他のものの引渡を請求できる。
不足分の引渡請求 足りない分を追加で請求できる。

 

 

代金減額請求権

契約不適合を理由に売買代金を減額することを求める権利を、代金減額請求権といいます。
代金減額請求権は無条件で行使できるわけではなく、原則として下記の条件が求められます。

■代金減額請求ができるとき(いずれかに該当)
①相当の期間を定めて履行の追完を催告したのに期間内に履行がなかったとき
②売主の履行の追完が不可能のとき

③売主が履行の追完を明確に拒絶したとき
④特定の期間内に履行の追完がなければ買主が購入した目的が達成できない場合において、その期間が経過したとき
⑤その他、履行の追完を受ける見込みがないと認められるとき

契約不適合の問題が生じたとき、まずは追完請求権によって処理することを前提として、追完請求では解決できないときの買主の救済として代金減額請求権があるというイメージです。

改正ポイント②
・買主側から売主側へ行使できる権利の方法(選択肢)が増えた

 

 

 

 

【改正ポイント③】不適合の不通知があった場合、責任追及できる期間が長くなる


買主から契約不適合の責任追及ができる期間は「不適合を知ったときから1年間」に限られており、この期間を経過すると権利の行使ができなくなってしまいます。旧民法の瑕疵担保責任においても同様に、権利行使の期限が定められていました。
ただし、売主が不適合を知っていたのにそれを買主に告げずに目的物を引き渡したときについては、1年間という行使期限は適用されなくなってしまいます。
一般の消滅時効にかかるまでは、買主はいつでも不適合責任を追及できることになってしまいます。
改正民法においては売主の不通知(重大なことを買主に教えなかったこと)に対して重大な責任を課していますので、認識している不適合については必ず買主に告げるようにしなければなりません。

改正ポイント③
・売主が不適合を知っているのに告知していない場合、責任期間が長くなる

 

 

 

 

【改正ポイント④】買主側が契約を解除できるケースが増える


旧民法の瑕疵担保責任では目的物に瑕疵があったときの買主の解除権についての定めがありました。その内容は以下のようなものです。

買主の解除権(旧民法566条、570条の抜粋)
契約をした目的を達することがきないときは、買主は、契約の解除をすることができる。

住宅用建物の売買の目的は「居住する」ことなので、「住むことができないくらい重大な欠陥」があるときに限って解除ができるいうことになります。(目的不達成基準)
しかし、この基準は非常にハードルが高く、実務で買主が解除できるケースはごく限られたものでした。

改正民法においては、目的不達成の要件がありません。
買主は目的が達成できないということを証明しなくても解除することができますので、旧民法よりも解除可能なケースが増えることが予想できます。

 

買主が契約解除をするためには条件がある

目的不達成の条件はなくなりましたが、買主は無条件で契約を解除できるわけではありません。
解除権を行使するためには下記の要件を満たす必要があります。(新民法541条)

契約不適合を理由に契約の解除ができるとき
・買主から売主へ責任追及の催告をしたのに売主が応じないとき
・契約不適合の内容が社会通念上軽微でないとき
改正のポイント④
解除するための目的不達成の要件がなくなり、一般条項の契約解除が適用できるようになった。
→旧民法よりも解除可能なケースが増える

 

 

 

 

【改正ポイント⑤】買主側から賠償請求できる金額の範囲が大きくなる

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瑕疵担保責任の規定では、目的物に瑕疵があったときに買主から売主へ損害賠償請求についての定めがありました。
現行民法においても買主からの損害賠償請求権は認められていますが、少しだけ内容が異なります。

 

「損害」として認められる範囲が大きくなった

旧民法における損害賠償請求権の「損害」の範囲は、信頼利益の範囲までという考えがありました。
信頼利益とは、買主が売主を信頼して契約したことで発生してしまった損害のことです。
建物を瑕疵のない状態に戻すための費用や、契約にかかった実費などが信頼利益として認められます。

改正民法では、履行利益の範囲まで損害として認めるという考え方に変わっています。
履行利益とは、問題なく契約ができていれば発生していたであろう利益のことをいいます。たとえば欠陥がない状態で転売すれば利益が出ていたのに、契約不適合が発覚してその利益が得られなくなってしまったというケースにおいては、その額まで損害として認められることになります。

損害として認められる範囲が信頼利益から履行利益に拡大したことで、買主から請求できる損害賠償の額は大きくなると言われています。

 

 

損害賠償請求そのもののハードルは高くなった

買主から損害賠償請求権を行使できるのは、その不適合が売主の責任によって発生したものでないときに限られます。
つまり売主側に落ち度がなければ損害賠償請求することはできず、原則通り追完請求権の行使にとどまることになります。
旧民法の瑕疵担保責任規定にはこのような要件はなかったので、損害賠償請求すること自体は従来よりもハードルが高くなったと言えます。

改正のポイント⑤
買主からの損害賠償請求のハードルは高くなった
損害賠償請求が認められる場合は請求できる金額が大きくなった

 

 

 

 

【まとめ】改正によって変わったポイント5つ → 売主の責任は今まで以上に重くなった

今回の改正のポイントをまとめると以下のようになります。

①売主の責任となる対象範囲が大きくなった
②買主からの責任追及の方法の選択肢が増えた
③不適合の不通知があった場合、責任追及できる期間が長くなる
④買主側が契約を解除するハードルが下がった
⑤買主側から賠償請求できる金額の範囲が大きくなる

合的に見て売主の責任が重くなったと言うのが妥当だと思います。不動産を売却するときは、あらゆるリスクを勘案して今まで以上に気を付けなければなりません。
民法が改正して1年以上経過しますが、まだまだ新法の考え方が取引実務に浸透しきれていない部分があります。
契約不適合で問題になりそうな物件を売買するときは、宅建業者の選定も重要になりそうです。

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